Sửa chữa nhà phố tại Hà Nội cần xử lý 5 vị trí nào?

Sửa chữa nhà phố là xử lý các hư hỏng đặc trưng của nhà ống nhiều tầng như thấm tường chung, dột sân thượng, nứt tường và hệ thống điện nước cũ.

Nhà phố Hà Nội thường hẹp, sát nhà bên và nằm trong ngõ nhỏ, nên phải tính trước lối vận chuyển, giờ thi công và cách che chắn. Hạng mục chạm tới tường chung hay mặt tiền cần thống nhất với hàng xóm.

Các phần dưới giúp bạn nhận biết vấn đề và chọn cách sửa phù hợp.

Nhà phố thường xuống cấp ở những vị trí nào?

Nhà phố xuống cấp nhanh nhất ở sân thượng, tường chung với nhà bên, nhà vệ sinh các tầng và cầu thang. Đây là những vị trí chịu nắng mưa trực tiếp hoặc dùng nước nhiều.

Tường chung là điểm khó riêng của nhà phố. Khi nhà bên cao hơn hoặc thấp hơn, nước mưa dễ đọng ở khe giữa hai nhà và thấm vào cả hai bên.

Sửa chữa nhà phố gồm những hạng mục nào?

Sửa chữa nhà phố thường gồm năm nhóm hạng mục, tùy mức độ xuống cấp của từng tầng.

• Chống thấm sân thượng, mái, tường chung và nhà vệ sinh.
• Xử lý nứt tường, trát lại, bả và sơn trong ngoài.
• Đi lại hệ thống điện, thay ống cấp thoát nước cũ.
• Lát lại nền, ốp tường, sửa cầu thang và tay vịn.
• Làm lại mặt tiền, cửa, lan can và mái che.

Khi sửa chữa nhà phố, thấm ở sân thượng và tường chung nên được xử lý đầu tiên vì ảnh hưởng tới mọi lớp hoàn thiện bên dưới. Giải pháp chống thấm nhà phố tại Hà Nội cần tìm đúng đường nước trước khi chọn vật liệu.

Sửa nhà phố trong ngõ nhỏ cần lưu ý gì?

Sửa nhà phố trong ngõ nhỏ cần tính trước lối vận chuyển vật liệu, chỗ tập kết phế thải và giờ thi công để không ảnh hưởng hàng xóm.

• Vật liệu nên chia nhỏ, chuyển vào theo ngày thay vì tập kết nhiều trước cửa.
• Phế thải đóng bao, vận chuyển trong ngày, không để chắn lối đi chung.
• Tránh đục phá vào giờ nghỉ trưa và buổi tối.
• Che chắn mặt tiền bằng lưới để bụi, vữa không rơi xuống ngõ.

Những yếu tố này làm tăng công bốc vác và thời gian thi công, nên cần được tính vào dự toán ngay từ đầu.

Nếu sửa chữa nhà phố có nâng tầng, cơi nới hay thay đổi mặt tiền giáp phố, bạn thường phải xin phép. Hãy đối chiếu quy định miễn giấy phép trong Luật Xây dựng 2025 và hỏi UBND phường trước khi làm.

Bạn có thể gửi ảnh các vị trí thấm, nứt và lối vào ngõ để kỹ thuật viên tư vấn sơ bộ phạm vi sửa chữa nhà phố.

Quy trình sửa chữa nhà phố diễn ra thế nào?

Quy trình sửa chữa nhà phố gồm năm bước, làm từ trên xuống và từ phần ẩn tới phần hoàn thiện.

Khảo sát từng tầng và lập dự toán

Buổi khảo sát sửa chữa nhà phố kiểm tra sân thượng, tường chung, nhà vệ sinh và điện nước từng tầng. Dự toán ghi rõ hạng mục, khối lượng và vật liệu để chủ nhà duyệt.

Xử lý sân thượng và chống thấm trước

Sân thượng và mái được làm đầu tiên để chặn nước mưa. Các lớp chống thấm cần ngâm nước thử trước khi lát gạch bảo vệ.

Thay điện nước theo từng tầng

Đường điện, ống nước được đi lại theo tầng để gia đình vẫn sinh hoạt ở các tầng khác. Nên nghiệm thu phần đi ống trước khi trát kín.

Trát, ốp lát và sơn hoàn thiện

Khi tường đã khô và hết nguồn thấm mới bả, sơn. Sơn ngoài trời nên chọn loại phù hợp với nắng nóng và mưa ẩm của Hà Nội.

Nghiệm thu và bảo hành

Chủ nhà kiểm tra từng hạng mục theo dự toán và nhận phiếu bảo hành. Hạng mục chống thấm do Bảo Trì Số 1 thi công được bảo hành 05 năm.

Nên sửa chữa nhà phố hay xây lại toàn bộ?

Nên sửa chữa nhà phố khi móng và khung chịu lực còn tốt, hư hỏng chủ yếu ở phần hoàn thiện. Xây lại đáng cân nhắc khi nhà lún nghiêng, kết cấu xuống cấp nặng hoặc bạn muốn tăng nhiều tầng.

Khi cần thay đổi bố cục lớn mà vẫn giữ khung nhà, phương án cải tạo nhà theo công năng mới thường tiết kiệm hơn xây lại. Phương án này cần bản vẽ và kỹ sư kiểm tra kết cấu.

Chi phí sửa chữa nhà phố phụ thuộc vào đâu?

Chi phí sửa chữa nhà phố phụ thuộc số tầng cần sửa, mức độ thấm nứt, việc thay điện nước và điều kiện vận chuyển trong ngõ.

Tại Bảo Trì Số 1, khách được báo giá trước khi làm. Nếu khách không đồng ý báo giá thì không phải thanh toán khoản nào.

Bảo Trì Số 1 sửa chữa nhà phố ở đâu?

Bảo Trì Số 1 có hơn 20 năm kinh nghiệm thi công tại Hà Nội, đã hoàn thành hơn 1.216 công trình với đội ngũ 145 kỹ sư và công nhân. Đội kỹ thuật nhận sửa chữa nhà phố tại 12 quận nội thành, từ Quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa tới Hà Đông, Long Biên.

Ngoài nhà phố, các hạng mục sửa nhà khác như phòng khách, bếp hay phòng ngủ được tổng hợp trong hướng dẫn sửa nhà tại Hà Nội, kèm cách lập dự toán và thứ tự thi công.

Câu hỏi thường gặp về sửa chữa nhà phố

❓ Tường chung với nhà bên bị thấm xử lý thế nào?
➡️ Tường chung bị thấm thường do khe tiếp giáp hở hoặc nước mưa đọng giữa hai nhà. Cách xử lý là bịt khe bằng vật liệu đàn hồi, làm tấm che mưa phía trên và chống thấm mặt tường phía nhà mình. Nếu nhà bên đồng ý, xử lý cả hai phía sẽ bền hơn.

❓ Sửa chữa nhà phố có cần chuyển ra ngoài ở không?
➡️ Không bắt buộc nếu sửa theo từng tầng. Gia đình có thể ở tầng không thi công, nhưng nên tránh khi đục phá nhiều vì bụi và tiếng ồn. Với sửa toàn bộ, ở tạm nơi khác giúp thi công nhanh và an toàn hơn.

❓ Nhà phố bị nứt tường có nguy hiểm không?
➡️ Nứt chân chim trên lớp trát thường không nguy hiểm, có thể xử lý khi sơn lại. Nứt xiên, nứt to dần hoặc chạy qua dầm cột có thể do lún, cần kỹ sư kiểm tra sớm. Nên theo dõi vết nứt bằng ảnh chụp định kỳ.

❓ Sửa chữa nhà phố mất bao lâu?
➡️ Thời gian phụ thuộc số tầng và hạng mục. Sửa cục bộ như chống thấm sân thượng có thể xong trong vài ngày, còn sửa nhiều tầng kèm điện nước có thể mất vài tuần. Tiến độ cụ thể được ghi trong dự toán sau khảo sát.

❓ Có nên làm lại mặt tiền khi sửa chữa nhà phố?
➡️ Nên làm khi mặt tiền nứt trát, bong sơn hoặc lan can gỉ gây mất an toàn. Thay đổi kiến trúc mặt tiền giáp phố có thể cần xin phép. Việc làm mặt tiền nên đi kèm che chắn để không rơi vữa xuống ngõ.

❓ Sân thượng nhà phố nên chống thấm bằng vật liệu gì?
➡️ Sân thượng phơi nắng trực tiếp nên dùng vật liệu chịu được giãn nở nhiệt như màng khò nóng hoặc vật liệu gốc polymer đàn hồi. Lớp chống thấm cần có lớp bảo vệ bên trên và độ dốc thoát nước tốt. Lựa chọn cụ thể phụ thuộc hiện trạng sàn.

❓ Sửa nhà phố trong ngõ có tốn thêm chi phí không?
➡️ Thường tốn thêm do phải bốc vác vật liệu và phế thải bằng tay, chia nhỏ chuyến vận chuyển và thi công đúng giờ. Khoản này nên được ghi riêng trong dự toán để chủ nhà dễ so sánh giữa các đơn vị.

❓ Cầu thang nhà phố lung lay sửa thế nào?
➡️ Cần kiểm tra chân tay vịn, bậc và liên kết với dầm sàn. Tay vịn gỉ chân nên được hàn lại hoặc thay, bậc vỡ cần đục và làm lại lớp lót. Nếu cầu thang nứt ở vị trí liên kết với sàn, nên có kỹ sư đánh giá.

❓ Nhà phố cũ có nên thay toàn bộ ống nước?
➡️ Nên thay nếu ống kẽm đã dùng lâu năm, nước yếu, có cặn gỉ hoặc rò rỉ trong tường. Thay toàn bộ khi đang sửa giúp tránh đục lại sau này. Ống nhựa chịu nhiệt thường được dùng thay cho ống kẽm cũ.

❓ Sửa chữa nhà phố có cần báo hàng xóm không?
➡️ Nên báo trước cho các hộ liền kề về thời gian thi công, giờ làm và cách che chắn. Việc này giúp hạn chế tranh chấp, nhất là khi làm tường chung hoặc dựng giàn giáo. Nên chụp ảnh hiện trạng nhà bên trước khi làm.

❓ Khi nào nên sửa chữa nhà phố trong năm?
➡️ Thời điểm thuận lợi là mùa thu và đầu mùa đông khi trời khô. Mùa mưa phù hợp để phát hiện vị trí thấm nhưng khó thi công sân thượng. Mùa nồm xuân nên ưu tiên phần thô và điện nước thay vì sơn bả.

❓ Nhà phố hay bị nồm ẩm có cách khắc phục không?
➡️ Có thể giảm nồm bằng cách chống thấm tường ngoài, tăng thông gió, đóng cửa khi trời nồm và dùng máy hút ẩm. Lát gạch chống trơn, sơn chống nấm mốc cho tầng một cũng giúp hạn chế đọng nước trên nền và tường.

❓ Sửa chữa nhà phố có bảo hành không?
➡️ Có. Mỗi hạng mục được bảo hành theo phiếu bảo hành khi bàn giao. Tại Bảo Trì Số 1, hạng mục chống thấm được bảo hành 05 năm. Khi có lỗi thuộc phạm vi bảo hành, chủ nhà báo qua hotline để được kiểm tra.

❓ Có thể sửa chữa nhà phố từng tầng một không?
➡️ Có thể nếu chia theo tầng và làm chống thấm sân thượng trước. Mỗi tầng cần hoàn tất điện nước trước khi hoàn thiện. Chia giai đoạn giúp giảm áp lực tài chính nhưng nên chốt phương án tổng thể từ đầu.

❓ Cần chuẩn bị gì trước khi thợ đến khảo sát?
➡️ Nên chụp sẵn ảnh các vị trí hư hỏng, ghi lại thời điểm xuất hiện vết ẩm và chuẩn bị bản vẽ cũ nếu có. Dọn lối đi lên sân thượng và các phòng cần kiểm tra để buổi khảo sát nhanh, chính xác hơn.

Sửa chữa nhà phố bắt đầu từ đâu là hợp lý?

Hãy bắt đầu sửa chữa nhà phố từ sân thượng và tường chung, nơi quyết định nhà có còn thấm hay không. Sau đó đến điện nước và cuối cùng là hoàn thiện, làm lần lượt từ tầng trên xuống.

Sửa chữa nhà phố đúng thứ tự, có dự toán rõ ràng và thống nhất với hàng xóm từ đầu sẽ giúp công trình bền, gọn và ít phát sinh.